Comment acheter un bien immobilier en 11 étapes !

Un projet immobilier réussi, c’est avant tout une aventure méthodique.

Acheter un logement reste l’un des plus grands investissements de la vie. Pour ne rien laisser au hasard, voici comment acheter un bien immobilier en détail, depuis la préparation du projet immobilier jusqu’à l’acte notarié, en passant par l'offre d'achat immobilier‍ et le financement de l’achat immobilier.

Découvrez :

→ Comment préparer son achat immobilier pour gagner en sérénité

→ Les clés de la recherche bien immobilier

→ Les bonnes pratiques de due diligence (vérifications préalables)

→ Les étapes de l’offre et du financement

→ Les détails de l’acte notarié et des délais

→ Comment gérer un éventuel comment annuler une vente immobilière en tant qu’acheteur ?

Comment acheter un bien immobilier en 10 étapes

Étape 1 : Préparer votre projet immobilier

La préparation du projet immobilier est l'étape la plus importante. C’est elle qui détermine la réussite ou l’échec de votre achat. Sans plan clair, vous risquez de perdre du temps… et surtout de l’argent. Prenez donc le temps de définir vos objectifs et vos priorités avant de vous lancer.

✔️ Avant toute chose: définissez vos besoins !

Commencez par dresser la liste de vos critères essentiels. Plus vos attentes sont claires, plus vos recherches seront efficaces :

• Le type de bien (maison, appartement, neuf, ancien)
• Sa localisation (proximité des transports, écoles, commerces)
• La surface désirée et le nombre de pièces

✔️ Déterminez votre horizon de temps :

Votre stratégie d’achat dépendra aussi de votre objectif principal :

• Est-ce un achat pour résidence principale ? Un Investissement locatif ? Ou une résidence secondaire ?
• le délai souhaité pour emménager (à noter : les délais moyens pour boucler un achat varient de 3 à 6 mois selon les régions en France !)

Enfin, fixez un délai réaliste pour votre projet. En moyenne, il faut compter 3 à 6 mois pour finaliser un achat immobilier en France, selon la région et la complexité du dossier.

✔️ Évaluez votre profil acheteur :

Votre situation professionnelle et stabilité des revenus, souvent indispensable pour financer votre projet. Voir si vous disposez d’un apport personnel disponible (pas systématiquement nécessaire mais toujours bon à prendre). Enfin, vérifiez tout endettement actuel et (in)capacité d’emprunt.

Conseil de Valuo : Avant toute chose, fixez trois critères non négociables : localisation, budget maximum et délai d’emménagement. Cette triade vous évitera de vous disperser.

Étape 2 : Définissez votre budget et montez le dossier de financement

Le nerf de la guerre : le financement ! Votre budget ne se limite pas au prix du bien, mais intègre d’autres aspect souvent méconnus.

2.1 Calculez votre apport

L’apport représente la somme que vous pouvez investir immédiatement dans votre projet. Idéalement, il doit couvrir 10 % à 20 % du prix total du bien. Plus votre apport est important, plus vous aurez de marge de négociation sur :

• le taux d’intérêt appliqué à votre prêt,
• les frais de dossier et d’assurance,
• les conditions globales de financement.

Un apport solide inspire confiance aux banques et peut accélérer l’acceptation de votre dossier.

2.2 Simulez votre capacité d’emprunt

Avant de vous engager, estimez le montant que vous pouvez emprunter sans fragiliser vos finances :

• Taux d’endettement maximum : 35 % de vos revenus mensuels.
• Durée d’emprunt optimale : 15 à 25 ans selon votre projet et votre situation.

N’hésitez pas à utiliser plusieurs simulateurs en ligne ou à solliciter un courtier pour obtenir une estimation fiable et comparer les offres.

2.3 Constituez un dossier (très) solide

Un dossier complet et bien organisé augmente vos chances d’obtenir un financement avantageux. Les éléments incontournables à préparer :

• Vos 3 derniers bulletins de salaire (ou justificatifs de revenus).
• Votre dernier avis d’imposition.
• Vos relevés de compte des 3 derniers mois.
• Votre plan de financement et la simulation de prêt.
• Tout document prouvant une évolution positive de vos revenus à moyen terme (promesse d’embauche, augmentation prévue, contrat de mission…).

Un dossier clair, structuré et cohérent vous fera gagner du temps… et peut vous permettre de décrocher de meilleures conditions.

Étape 3 : Recherchez le bien de vos rêves

La recherche bien immobilier est une phase essentielle pour dénicher votre futur logement ou investissement. Pour trouver le logement ou l’investissement idéal, il faut combiner méthodes traditionnelles et outils digitaux afin d’élargir vos options et comparer efficacement.

3.1 Multipliez les canaux de recherche

Ne vous limitez pas à une seule source : explorez différents canaux pour ne manquer aucune opportunité.

→ Consultez les sites spécialisés (Jinka, LeBonCoin, SeLoger, Bien’ici…)

→ Rendez-vous dans les réseaux d’agences locales

→ Programmez des alertes Google et newsletters d’agences

Plus vos sources sont variées, plus vos chances de trouver la perle rare augmentent.

3.2 Organisez des visites ciblées

Ne vous précipitez pas : chaque visite doit être stratégique. Lors de vos déplacements, vérifiez :

• L’environnement : transports, commerces, écoles, qualité du quartier.
• L’état général du bien : façade, toiture, isolation, état des installations électriques et de plomberie.
• La conformité réglementaire : diagnostics obligatoires, respect des normes énergétiques, éventuelles servitudes.

Plus vous analysez ces éléments en amont, moins vous risquez les mauvaises surprises après l’achat !

3.3 Utilisez des outils de projection

Calculez la rentabilité locative ou l’évolution de valeur du bien et comparez les prix au m² sur la zone grâce à la base BIEN du gouvernement.

Conseil de Valuo : Programmez des alertes sur plusieurs portails et définissez des critères stricts pour ne pas être noyé sous les notifications.

Étape 4 : Réalisez la due diligence

La due diligence correspond à l’ensemble des vérifications indispensables avant de signer un compromis ou un acte de vente. C’est une étape essentielle pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre investissement. Elle permet de s’assurer que le bien correspond réellement à vos attentes et qu’aucune contrainte cachée ne viendra compromettre votre projet.

4.1 Vérifiez les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant tout engagement, examinez attentivement les diagnostics fournis par le vendeur. Parmi les plus importants figurent le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), ainsi que les rapports relatifs à l’amiante, aux termites, à l’installation électrique et au gaz ou encore à l’assainissement.
Ces documents vous donnent une vision claire de l’état général du bien et peuvent influencer votre décision… ou vos arguments de négociation si des travaux sont nécessaires.

4.2 Consultez le syndic et les procès-verbaux

Si le bien se trouve en copropriété, prenez le temps de consulter les procès-verbaux des assemblées générales et les documents fournis par le syndic. Cela vous permettra de vérifier :

• le montant des charges de copropriété et leur évolution ;
• les travaux votés et ceux à prévoir dans les années à venir.

Ces informations sont précieuses pour anticiper les dépenses futures et éviter les mauvaises surprises après l’achat.

4.3 Analysez le titre de propriété et les servitudes

L’étude du titre de propriété est indispensable pour confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien et qu’il peut vous le céder sans restriction. Vérifiez également l’existence de servitudes éventuelles : passage, vue, réseaux… Ces contraintes peuvent limiter votre usage du bien ou impacter sa valeur.

4.4 Consultez les documents d’urbanisme

Enfin, n’oubliez pas de vous rapprocher de la mairie pour examiner le certificat d’urbanisme ainsi que le plan local d’urbanisme (PLU) ou le zonage applicable. Ces documents vous renseignent sur les droits à construire, les éventuelles restrictions et les projets d’aménagement futurs. Ils sont particulièrement importants si vous envisagez des travaux, une extension ou une transformation du bien.

Étape 5 : Rédigez et négociez l’offre d’achat immobilier

L’offre d’achat immobilier est un acte sérieux, décisif et plutôt stressant. Vous devez impérativement vous y préparer pour prendre le compte les éventuelles objections, fournir toutes les informations nécessaires et réglementaires.

• La forme : une lettre recommandée ou un email signé (la lettre est plus courante)
• Le contenu : vous devez ajouter le prix, les conditions suspensives (prêt, accords administratifs), le délai de validité obligatoire.
• Enfin, la négociation : la trame de contre-offre, respect du budget maximal.

Étape 6 : Signez le compromis ou la promesse de vente pour sécuriser l’engagement

La signature du compromis ou de la promesse de vente est une étape déterminante : vous passez d’une simple offre à un engagement juridique. C’est probablement le moment le plus important de votre parcours d’acquisition, car il scelle l’accord entre l’acheteur et le vendeur, tout en définissant les droits et obligations de chacun.

6.1 Choisir le bon document

Deux options principales s’offrent à vous, et il est essentiel de bien comprendre la différence :

• Le compromis de vente : c’est un engagement réciproque. L’acheteur et le vendeur sont tous deux liés dès la signature. En cas de désistement injustifié, des pénalités peuvent s’appliquer.
• La promesse unilatérale : ici, seul le vendeur s’engage à vous céder le bien. Vous disposez d’une option exclusive pour l’acquérir dans un délai fixé, mais vous n’êtes pas obligé de l’exercer. Cette formule est souvent utilisée lorsqu’un financement doit encore être sécurisé.

6.2 Intégrer les clauses essentielles

Chaque contrat doit contenir des clauses précises qui protègent vos intérêts.

• La condition suspensive de prêt : C’est l’une des protections les plus importantes pour l’acheteur. Elle stipule que la vente ne sera réalisée que si vous obtenez votre prêt immobilier dans les conditions définies. Exemple de formulation :

“La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention d’un prêt de X € au taux maximal de Y % d’ici le JJ/MM/AAAA.”

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Le délai accordé est généralement de 45 à 60 jours, mais il peut être adapté en fonction de la complexité de votre dossier.

• Le délai de rétractation : En vertu de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, vous bénéficiez d’un délai légal de 10 jours calendaires à compter de la notification du compromis. Durant cette période, vous pouvez vous rétracter sans justification et récupérer intégralement votre dépôt.

• La clause pénale (optionnelle) : Cette clause prévoit un montant forfaitaire (souvent autour de 5 % du prix de vente) qui sera dû si l’une des parties ne respecte pas ses engagements. Elle peut protéger le vendeur, mais aussi sécuriser l’acheteur dans certains cas.

• L’indemnité d’immobilisation : Lors de la signature, vous devrez généralement verser une somme équivalente à 5 % à 10 % du prix de vente, déposée chez le notaire ou l’agent immobilier. Cette somme est récupérable intégralement si la condition suspensive de prêt n’est pas remplie.

Conseil de Valuo : Relisez attentivement chaque clause et, en cas de doute, faites-vous accompagner par votre notaire. Une rédaction imprécise peut compromettre votre protection en cas de refus de prêt ou de litige ultérieur.

Étape 7 : Finalisez le financement de votre achat immobilier

Finaliser le financement de votre projet ne se résume pas à signer une offre de prêt. C’est une étape stratégique qui demande anticipation, méthode et négociation pour optimiser votre montage financier et réduire le coût global de l’opération.

7.1 Lancez un appel d’offres ciblé

Ne vous contentez pas de consulter votre banque habituelle : comparez plusieurs établissements. Sollicitez banques traditionnelles, banques en ligne et courtiers afin d’obtenir les meilleures conditions possibles. Évaluez non seulement le taux d’intérêt, mais aussi les frais de dossier, les garanties exigées et le coût global du crédit.

Pensez également à négocier la délégation d’assurance grâce à la loi Lemoine, qui vous permet de choisir une assurance externe, souvent beaucoup moins chère que celle proposée par la banque. Cette optimisation peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.

7.2 Choisissez les garanties les plus adaptées

Lors de la mise en place du financement, vous devrez opter pour une garantie bancaire. Deux options principales existent :

• L’hypothèque : plus coûteuse au départ (1 % à 1,5 % du montant emprunté), mais sans frais de gestion annuels. Elle est particulièrement adaptée aux prêts longs ou importants.
• La caution bancaire : les frais initiaux sont généralement moins élevés, mais une commission variable peut être appliquée chaque année. Elle est souvent privilégiée lorsque vous avez un profil solide et que vous souhaitez réduire les coûts à court terme.

Le choix dépendra de votre situation, de la durée du prêt et de votre stratégie patrimoniale.

7.3 Maîtrisez les délais de traitement

Comptez environ 15 jours pour obtenir une réponse de la banque après le dépôt de votre dossier, mais prévoyez une marge de sécurité d’une à deux semaines pour les éventuels allers-retours.

Cette anticipation est essentielle pour respecter la date fixée par le notaire et éviter de devoir demander une prorogation du compromis de vente.

7.4 Effectuez une vérification finale avant signature

Avant d’accepter définitivement l’offre de prêt, contrôlez attentivement tous les documents financiers :

• Le tableau d’amortissement : montant des mensualités, intérêts, assurance intégrée, durée réelle du crédit.
• Le montant total remboursé : vérifiez qu’il correspond bien aux simulations initiales.
• La date de versement des fonds : elle doit être alignée avec la date de signature chez le notaire pour éviter tout décalage.

Cette dernière vérification vous permet de sécuriser votre financement et d’aborder la signature sereinement.

Étape 8 : Anticipez et respectez tous les délais légaux

Très important : respectez strictement les délais légaux vous protègent et évitent les reports.

Étape 9 : Signez l’acte notarié, franchir la dernière étape en toute sérénité !

La signature de l’acte notarié authentique est le moment tant attendu. Sa réussite repose sur une préparation minutieuse.

9.1 Validez le projet d’acte

Avant le rendez-vous, le notaire vous transmet un projet d’acte. Prenez le temps de le relire attentivement, ligne par ligne. Vérifiez chaque information : prix d’achat, modalités de paiement, servitudes, date de jouissance et éventuelles conditions particulières. N’hésitez pas à surligner ou annoter les passages importants pour vous assurer qu’aucune clause n’a été modifiée depuis la signature du compromis.

Contrôlez également toutes les annexes : diagnostics techniques, plans, règlements de copropriété et procès-verbaux d’assemblées générales si le bien se situe dans une copropriété. Cette étape est essentielle pour éviter les mauvaises surprises de dernière minute.

9.2 Organisez les aspects pratiques

Le jour de la signature, arrivez au moins 30 minutes en avance. Cela vous permettra de régler d’éventuelles formalités administratives, comme la saisie de documents ou la mise en place d’une signature électronique.

Assurez-vous aussi que votre virement bancaire ou votre chèque de banque soit prêt et valide. Si nécessaire, demandez un certificat bancaire confirmant la disponibilité des fonds : cela évitera tout blocage au moment de la transaction.

9.3 Gérez le paiement des fonds et des frais

Le paiement du prix du bien se fait généralement par virement, idéalement le matin même de la signature pour garantir que les fonds soient disponibles à temps. En parallèle, le notaire vous aura transmis un appel de fonds détaillé :

• Les frais de notaire (émoluments, droits de mutation, débours).
• Les frais externes éventuels : certificat de dépôt immobilier (CDI), géomètre, documents d’urbanisme, etc.

Vérifiez soigneusement chaque poste pour éviter les erreurs. Enfin, la remise des clés est formalisée dans l’acte : la date et l’heure y figurent, alors soyez ponctuel pour prendre possession de votre nouveau logement.

9.4 Et après la signature ?

La publication hypothécaire où le notaire se charge des formalités (généralement 1 à 2 semaines). Vous recevez un état de frais définitif quelques jours après. Conservez-le avec l’acte pour vos archives !

Conseil de Valuo : Le jour J, arrivez avec un dossier où figurent tous les justificatifs : pièce d’identité, RIB, projet d’acte imprimé. Vous gagnerez du temps et dissiperez tout doute de dernière minute.

Étape 10 : Annulez une vente en cas d’imprévus – vos recours détaillés

Même après la signature, quelques situations peuvent vous contraindre à revenir en arrière. Plusieurs aspects sont à garder en tête dans ce cas de figure.

10.1 La clause suspensive de prêt

Si la banque refuse votre crédit dans le délai prévu, vous n’avez rien à régler ; le notaire vous restitue immédiatement l’indemnité d’immobilisation. Important : obtenez la lettre de refus de prêt en version « procédure de conformité » pour sécuriser votre dossier.

10.2 Le délai de rétractation de 10 jours (promesse/compromis)

Envoyez impérativement une lettre recommandée avec AR ou un email signé sur la plateforme de signature électronique du notaire avant la fin du 10ᵉ jour.

Modèle de mention :

« Je, soussigné(e) [Nom, Prénom], rétracte ma promesse d’achat du bien situé [adresse], conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. »

10.3 Un vice caché ou non-conformité post-vente

Important à savoir : vous disposez de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir (article 1648 C. civ.).

1. Faites réaliser un diagnostic expert (huissier ou expert indépendant).
2. Envoyez une mise en demeure recommandée au vendeur.
3. Engagez, si besoin, une procédure judiciaire, souvent aboutissant à une réduction de prix ou résolution de la vente.

10.4 Un retard du notaire ou blocage administratif

Vous devez écrire au notaire si l’acte tarde à être fixé plus de 3 mois après compromis. En dernier recours, saisissez la Chambre des notaires de votre département.

Étape 11 : Choisissez votre assurance emprunteur immobilier

L’assurance emprunteur est une garantie exigée par la plupart des banques pour couvrir le remboursement de votre prêt en cas d’imprévu : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. C’est une étape clé de votre projet immobilier, car son coût peut représenter jusqu’à 30 % du montant total du crédit. Bien la choisir, c’est sécuriser votre achat… et éviter de payer trop cher.

11.1 Comparez les offres d’assurance bancaire et externe

La banque propose généralement son assurance groupe, mais vous n’êtes pas obligé de l’accepter. Grâce à la loi Lagarde et à la loi Lemoine, vous pouvez choisir une délégation d’assurance et souscrire un contrat auprès d’un assureur externe, souvent plus compétitif.

Comparez notamment :

• Le taux d’assurance appliqué (TAEA)
• Le montant des cotisations
• Les garanties incluses et leurs exclusions
• La souplesse de résiliation pendant le prêt

11.2 Analysez les garanties et exclusions

Toutes les assurances ne couvrent pas les mêmes risques. Vérifiez attentivement :

• Les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), obligatoires
• Les garanties invalidité permanente et incapacité temporaire de travail (ITT), fortement recommandées
• La garantie perte d’emploi, facultative

Pensez également à la convention Aeras si vous présentez un risque aggravé de santé : elle facilite l’accès à l’assurance et encadre les surprimes.

Conclusion

Vous voilà armé pour réussir chaque phase de votre achat immobilier, du compromis au financement, jusqu’à la signature notariale et la gestion d’imprévus. Ce guide de A à Z vous offre un cadre méthodique et des astuces d’expert pour transformer votre projet en succès.

Pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure, de simulations de financement instantanées et d’un suivi de A à Z, faites confiance à Valuo, votre expert en achat immobilier. Découvrez tous nos services.

FAQ: Les questions fréquentes

1. Comment préparer son achat immobilier efficacement ?

Pour bien préparer son achat immobilier, commencez par définir précisément votre budget (apport, capacité d’emprunt) et vos critères (type de bien, localisation, surface). Réalisez une étude de marché locale pour estimer la concurrence, puis recherchez des financements et rassemblez tous les documents nécessaires (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte). Un plan clair vous évite les surprises et accélère la suite du processus.

2. Quelles sont les principales étapes d’un projet immobilier ?

Les étapes achat immobilier incontournables sont :

1. Préparer projet immobilier (besoins, budget, planning)
2. Recherche bien immobilier (annonces, visites, alertes)
3. Due diligence ou diligence raisonnable (diagnostics, PV de copropriété, urbanisme)
4. Offre d’achat immobilier (rédaction, négociation)
5. Financement de l’achat immobilier (simulation, comparaison, assurance)
6. Acte Notarié (signature, paiement, remise des clés)

3. Comment organiser la recherche d’un bien immobilier ?

La recherche bien immobilier repose sur la sélection de portails spécialisés et d’agences locales, la mise en place d’alertes personnalisées, la visite méthodique (environnement, état du bâti, nuisances) et l’analyse comparative des prix au m².

4. Que couvre la due diligence avant de s’engager ?

La due diligence regroupe :

→ Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, termites, gaz, électricité)

→ La consultation des procès-verbaux de copropriété et des charges

→ La vérification des servitudes et du titre de propriété

→ Le contrôle des règles d’urbanisme

5. Quels éléments inclure dans une offre d’achat immobilier ?

Votre offre d’achat immobilier doit impérativement mentionner ces 4 éléments :

✔️ Le prix proposé et sa validité

✔️ Les conditions suspensives (obtention du prêt sur X jours)

✔️ Le montant de l’indemnité d’immobilisation

✔️ La date limite de réponse

6. Comment optimiser le financement de son achat immobilier ?

Pour le financement de l’achat immobilier, comparez plusieurs établissements pour obtenir le meilleur taux (TAEG). Négociez la délégation d’assurance emprunteur et choisissez la garantie la plus adaptée (hypothèque ou caution). Enfin, anticipez les frais annexes (assurance, frais de dossier, garantie) pour ajuster précisément votre plan de financement.

7. Quels sont les délais à connaître lors d’un achat immobilier ?

• 10 jours de rétractation après signature du compromis
• 45 à 60 jours pour lever la condition suspensive de prêt
• 2 à 4 mois entre compromis et acte Notarié
• 1 à 2 semaines pour la publication hypothécaire post-signature

8. Comment annuler une vente immobilière en tant qu’acheteur ?

Vous pouvez annuler une vente immobilière en tant qu’acheteur si :

✔️ La condition suspensive de prêt n’est pas levée dans le délai prévu

✔️ Vous exercez votre droit de rétractation dans les 10 jours

✔️ Vous découvrez un vice caché dans les 2 ans suivant la vente