Comment acheter un bien immobilier ? Tout ce que vous devez savoir en 10 étapes

Un projet immobilier réussi, c’est avant tout une aventure méthodique.

Acheter un logement reste l’un des plus grands investissements de la vie. Pour ne rien laisser au hasard, voici comment acheter un bien immobilier en détail, depuis la préparation du projet immobilier jusqu’à l’acte notarié, en passant par l’offre d’achat immobilier et le financement de l’achat immobilier.

Découvrez :

→ Comment préparer son achat immobilier pour gagner en sérénité

→ Les clés de la recherche bien immobilier

→ Les bonnes pratiques de due diligence (vérifications préalables)

→ Les étapes de l’offre et du financement

→ Les détails de l’acte notarié et des délais

→ Comment gérer un éventuel comment annuler une vente immobilière en tant qu’acheteur ?

Comment acheter un bien immobilier en 10 étapes

Étape 1 : Préparer votre projet immobilier

La préparation du projet immobilier est la fondation de sa réussite. Sans plan clair, vous risquez de perdre du temps et surtout : de l’argent.

✔️ Avant toute chose: définissez vos besoins !

• Le type de bien (maison, appartement, neuf, ancien)
• Sa localisation (proximité des transports, écoles, commerces)
• La surface désirée et le nombre de pièces

✔️ Déterminez votre horizon de temps :

• Est-ce un achat pour résidence principale ? Un Investissement locatif ? Ou une résidence secondaire ?
• le délai souhaité pour emménager (à noter : les délais moyens pour boucler un achat varient de 3 à 6 mois selon les régions en France !)

✔️ Évaluez votre profil acheteur :

Votre situation professionnelle et stabilité des revenus, souvent indispensable pour financer votre projet. Voir si vous disposez d’un apport personnel disponible (pas systématiquement nécessaire mais toujours bon à prendre). Enfin, vérifiez tout endettement actuel et (in)capacité d’emprunt.

Conseil de Valuo : Avant toute chose, fixez trois critères non négociables : localisation, budget maximum et délai d’emménagement. Cette triade vous évitera de vous disperser.

Étape 2 : Définissez votre budget et montez le dossier de financement

Le nerf de la guerre : le financement ! Votre budget ne se limite pas au prix du bien, mais intègre d’autres aspect souvent méconnus.

2.1 Calculez votre apport

→ Idéalement 10 % à 20 % du montant total pour négocier de meilleures conditions bancaires.

2.2 Simulez votre capacité d’emprunt

• Taux d’endettement maximum : 35 %
• Durée d’emprunt optimale : 15 à 25 ans

2.3 Constituez un dossier (très) solide

• Vos bulletins de salaire des 3 derniers mois
• Votre avis d’imposition
• Vos relevés de compte
• Votre plan de financement et simulation de prêt
• Et toute information démontrant une hausse des revenus sur le moyen terme.

Étape 3 : Recherchez le bien de vos rêves

La recherche bien immobilier est une phase essentielle pour dénicher votre futur logement ou investissement. Il s’agit de combiner méthodes traditionnelles et outils digitaux.

3.1 Multipliez les canaux de recherche

→ Consultez les sites spécialisés (Jinka, LeBonCoin, SeLoger, Bien’ici…)

→ Rendez-vous dans les réseaux d’agences locales

→ Programmez des alertes Google et newsletters d’agences

3.2 Organisez des visites ciblées

Vérifiez l’environnement (transports, commerces, écoles) et l’état général (façade, toitures, isolation, normes réglementaires).

3.3 Utilisez des outils de projection

Calculez la rentabilité locative ou l’évolution de valeur du bien et comparez les prix au m² sur la zone grâce à la base BIEN du gouvernement.

Conseil de Valuo : Programmez des alertes sur plusieurs portails et définissez des critères stricts pour ne pas être noyé sous les notifications.

Étape 4 : Réalisez la due diligence

La due diligence regroupe toutes les vérifications préalables avant de vous engager :

4.1 Les diagnostics immobiliers obligatoires

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) et l’état d’amiante, termites, électricité/gaz, assainissement, etc.

4.2 La consultation du syndic et des procès-verbaux

✔️ Pour les charges de copropriété

✔️ Découvrir les travaux votés et à venir

4.3 L’étude du titre de propriété et des servitudes

4.4 La consultation urbanisme

• Le certificat d’urbanisme
• PLU/zonage

Étape 5 : Rédigez et négociez l’offre d’achat immobilier

L’offre d’achat immobilier est un acte sérieux, décisif et plutôt stressant. Vous devez impérativement vous y préparer pour prendre le compte les éventuelles objections, fournir toutes les informations nécessaires et réglementaires.

• La forme : une lettre recommandée ou un email signé (la lettre est plus courante)
• Le contenu : vous devez ajouter le prix, les conditions suspensives (prêt, accords administratifs), le délai de validité obligatoire.
• Enfin, la négociation : la trame de contre-offre, respect du budget maximal.

Étape 6 : Signez le compromis ou la promesse de vente pour sécuriser l’engagement

La signature du compromis (ou de la promesse unilatérale) marque une étape clé : vous passez d’une simple offre à un véritable engagement. C’est probablement l’étape la plus importante du processus d’achat d’un bien immobilier.

6.1 Le choix du document

→ Un compromis de vente : engagement réciproque ; les deux parties sont liées dès signature.

→ Une promesse unilatérale : seul le vendeur s’engage à vous vendre ; vous disposez d’une “option” à lever.

6.2 Les clauses essentielles

✔️ La condition suspensive de prêt

• Ajoutez une formulation précise :

“La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention d’un prêt de X € au taux maximal de Y % d’ici le JJ/MM/AAAA.”

• La durée : généralement 45 à 60 jours, mais à adapter selon la complexité du dossier.

✔️ Le délai de rétractation obligatoire

Généralement 10 jours calendaires à compter de la première présentation du compromis à l’acquéreur (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

✔️ La clause pénale (optionnelle)

• Montant forfaitaire prévu en cas de défaillance de l’une des parties (souvent 5 % du prix).

✔️ Le versement de l’indemnité d’immobilisation

• Environ 5 % à 10 % du prix de vente, déposé chez le notaire ou l’agent immobilier.
• Récupérable intégralement si la condition suspensive n’est pas levée.

Conseil de Valuo : relisez attentivement chaque clause, car mal rédigée, elle peut compromettre votre protection en cas de prêt refusé ou litige.

Étape 7 : Finalisez le financement de l’achat immobilier (optimisez le montage)

Bien au-delà de la simple souscription, finaliser votre prêt demande méthode et anticipation.

7.1 Un appel d’offres ciblé

Sollicitez plusieurs banques et courtiers pour comparer : taux, garanties, frais de dossier, puis négociez la délégation d’assurance : proposer une assurance externe moins chère (loi Loi Lemoine).

7.2 Déterminez le choix des garanties

• Hypothèque vs Caution bancaire en bref :

→ Hypothèque : frais plus élevés (1 %–1,5 % du prêt) mais sans revalorisation annuelle.

→ Caution : frais initiaux plus bas, mais commission variable chaque année.

7.3 La gestion des délais

Anticipez les éventuels allers-retours de banque (réponses sous 15 jours en moyenne) et prévoyez un tampon de 1 à 2 semaines supplémentaire avant la date prévue de signature chez le notaire.

7.4 La vérification finale

Contrôlez le Tableau d’Amortissement (mensualités, montant total remboursé, assurance intégrée) et confirmez la date de versement des fonds en conformité avec l’acte notarié.

Étape 8 : Anticipez et respectez tous les délais légaux

Très important : respectez strictement les délais légaux vous protègent et évitent les reports.

Étape 9 : Signez l’acte authentique chez le notaire, franchir la dernière étape en toute sérénité !

La signature de l’acte authentique est le moment tant attendu. Sa réussite repose sur une préparation minutieuse.

9.1 La validation du projet d’acte

✔️ Une relecture fine et attentive : passez en revue chaque section (prix, modalités de paiement, servitudes, date de jouissance). N’hésitez pas à surligner ou annoter pour vérifier que rien n’a changé depuis le compromis.

✔️ La vérification des annexes : diagnostics, plans, procès-verbaux de copropriété s’il y a lieu.

9.2 L’organisation pratique

Prévoyez une demi-heure avant l’heure du RDV pour régler d’éventuels détails administratifs (saisie de documents, signature électronique). Assurez-vous également du bon fonctionnement de votre virement bancaire ou de votre chèque de banque. Prévoyez un certificat bancaire le cas échéant !

9.3 Le paiement des fonds et frais

• Le prix du bien → en général, un virement “au plus tôt” le matin même de la signature.
• Les frais de notaire et débours → le notaire vous envoie à l’avance un récapitulatif. Contrôlez les postes : émoluments, droits de mutation, frais externes (CDI, géomètre).
• La remise des clés → précisée dans l’acte (date et heure : soyez ponctuel pour prendre officiellement possession du logement).

9.4 Et après la signature ?

La publication hypothécaire où le notaire se charge des formalités (généralement 1 à 2 semaines). Vous recevez un état de frais définitif quelques jours après. Conservez-le avec l’acte pour vos archives !

Conseil de Valuo : Le jour J, arrivez avec un dossier où figurent tous les justificatifs : pièce d’identité, RIB, projet d’acte imprimé. Vous gagnerez du temps et dissiperez tout doute de dernière minute.

Étape 10 : Annulez une vente en cas d’imprévus – vos recours détaillés

Même après la signature, quelques situations peuvent vous contraindre à revenir en arrière. Plusieurs aspects sont à garder en tête dans ce cas de figure.

10.1 La clause suspensive de prêt

Si la banque refuse votre crédit dans le délai prévu, vous n’avez rien à régler ; le notaire vous restitue immédiatement l’indemnité d’immobilisation. Important : obtenez la lettre de refus de prêt en version « procédure de conformité » pour sécuriser votre dossier.

10.2 Le délai de rétractation de 10 jours (promesse/compromis)

Envoyez impérativement une lettre recommandée avec AR ou un email signé sur la plateforme de signature électronique du notaire avant la fin du 10ᵉ jour.

Modèle de mention :

« Je, soussigné(e) [Nom, Prénom], rétracte ma promesse d’achat du bien situé [adresse], conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. »

10.3 Un vice caché ou non-conformité post-vente

Important à savoir : vous disposez de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir (article 1648 C. civ.).

1. Faites réaliser un diagnostic expert (huissier ou expert indépendant).
2. Envoyez une mise en demeure recommandée au vendeur.
3. Engagez, si besoin, une procédure judiciaire, souvent aboutissant à une réduction de prix ou résolution de la vente.

10.4 Un retard du notaire ou blocage administratif

Vous devez écrire au notaire si l’acte tarde à être fixé plus de 3 mois après compromis. En dernier recours, saisissez la Chambre des notaires de votre département.

Conclusion

Vous voilà armé pour réussir chaque phase de votre achat immobilier, du compromis au financement, jusqu’à la signature notariale et la gestion d’imprévus. Ce guide de A à Z vous offre un cadre méthodique et des astuces d’expert pour transformer votre projet en succès.

Pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure, de simulations de financement instantanées et d’un suivi de A à Z, faites confiance à Valuo, votre expert en achat immobilier. Découvrez tous nos services.

FAQ: Les questions fréquentes

1. Comment préparer son achat immobilier efficacement ?

Pour bien préparer son achat immobilier, commencez par définir précisément votre budget (apport, capacité d’emprunt) et vos critères (type de bien, localisation, surface). Réalisez une étude de marché locale pour estimer la concurrence, puis recherchez des financements et rassemblez tous les documents nécessaires (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte). Un plan clair vous évite les surprises et accélère la suite du processus.

2. Quelles sont les principales étapes d’un projet immobilier ?

Les étapes achat immobilier incontournables sont :

1. Préparer projet immobilier (besoins, budget, planning)
2. Recherche bien immobilier (annonces, visites, alertes)
3. Due diligence ou diligence raisonnable (diagnostics, PV de copropriété, urbanisme)
4. Offre d’achat immobilier (rédaction, négociation)
5. Financement de l’achat immobilier (simulation, comparaison, assurance)
6. Acte Notarié (signature, paiement, remise des clés)

3. Comment organiser la recherche d’un bien immobilier ?

La recherche bien immobilier repose sur la sélection de portails spécialisés et d’agences locales, la mise en place d’alertes personnalisées, la visite méthodique (environnement, état du bâti, nuisances) et l’analyse comparative des prix au m².

4. Que couvre la due diligence avant de s’engager ?

La due diligence regroupe :

→ Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, termites, gaz, électricité)

→ La consultation des procès-verbaux de copropriété et des charges

→ La vérification des servitudes et du titre de propriété

→ Le contrôle des règles d’urbanisme

5. Quels éléments inclure dans une offre d’achat immobilier ?

Votre offre d’achat immobilier doit impérativement mentionner ces 4 éléments :

✔️ Le prix proposé et sa validité

✔️ Les conditions suspensives (obtention du prêt sur X jours)

✔️ Le montant de l’indemnité d’immobilisation

✔️ La date limite de réponse

6. Comment optimiser le financement de son achat immobilier ?

Pour le financement de l’achat immobilier, comparez plusieurs établissements pour obtenir le meilleur taux (TAEG). Négociez la délégation d’assurance emprunteur et choisissez la garantie la plus adaptée (hypothèque ou caution). Enfin, anticipez les frais annexes (assurance, frais de dossier, garantie) pour ajuster précisément votre plan de financement.

7. Quels sont les délais à connaître lors d’un achat immobilier ?

• 10 jours de rétractation après signature du compromis
• 45 à 60 jours pour lever la condition suspensive de prêt
• 2 à 4 mois entre compromis et acte Notarié
• 1 à 2 semaines pour la publication hypothécaire post-signature

8. Comment annuler une vente immobilière en tant qu’acheteur ?

Vous pouvez annuler une vente immobilière en tant qu’acheteur si :

✔️ La condition suspensive de prêt n’est pas levée dans le délai prévu

✔️ Vous exercez votre droit de rétractation dans les 10 jours

✔️ Vous découvrez un vice caché dans les 2 ans suivant la vente