Comment calculer les frais de notaire ? 2025
Vous pensez que les frais de notaire sont une simple formalité ? Détrompez-vous : près de 80 % de cette somme est en réalité un impôt caché reversé à l’État.
Ces « frais d’acquisition » ne sont pas négociables, ils regroupent taxes, frais administratifs, et la rémunération encadrée du notaire.
Le montant total varie surtout selon que votre bien est neuf ou ancien et peut vite peser lourd dans votre budget.
Comprendre précisément ce qui compose ces frais est la meilleure façon de ne pas vous faire surprendre et de mieux maîtriser vos dépenses.
Qu’est-ce que les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?
Les frais de notaire, aussi appelés frais d’acquisition, représentent la totalité des coûts que l’acheteur doit verser au notaire au moment de la signature d’un acte de vente immobilière.
Ils comprennent plusieurs éléments :
- Les taxes et impôts : la majeure partie des frais est reversée aux collectivités locales et à l’État (taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement, etc.).
- Les frais et débours : coûts engagés par le notaire pour effectuer les formalités administratives et obtenir les documents nécessaires (extrait cadastral, état hypothécaire…).
- La rémunération du notaire : une somme réglementée, calculée en pourcentage du prix de vente, correspondant à son travail et ses conseils.
Ces frais sont obligatoires, que vous achetiez un logement neuf ou ancien, et varient en fonction du type de bien et de sa localisation !
Qui paie les frais de notaire ?
Dans un achat immobilier, c’est l’acheteur qui est légalement responsable du paiement des frais de notaire. Ces frais correspondent aux coûts liés à la sécurisation juridique de la transaction, aux taxes, ainsi qu’à la rémunération du notaire.
Le vendeur, quant à lui, ne paie aucun frais de notaire sur la vente, mais peut avoir d’autres charges (comme la taxe foncière ou les diagnostics).
Dans certains cas particuliers, comme une donation ou une succession, les frais peuvent être partagés différemment, mais pour un achat classique, l’acheteur assume la totalité des frais.
Comment sont calculés vos frais de notaire en 2025
Le terme « frais de notaire » est en réalité un raccourci : il s’agit des frais d’acquisition. Une large part de cette somme est directement reversée aux administrations fiscales, tandis que le notaire assure la sécurité juridique de la transaction et collecte ces fonds.
Ainsi, le total des frais de notaire est la somme de ces trois composantes, dont la majorité est constituée par les taxes.
Les droits et taxes : la part principale
Ils représentent la majorité des frais et comprennent notamment :
- Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) : ces droits, souvent appelés « droits d’enregistrement », sont versés au département et à la commune. Leur taux global est généralement de 5,80 % du prix de vente.
- La Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) : destinée à l’État pour les formalités de publicité foncière, elle s’élève à 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
Depuis avril 2025, une nouvelle loi de finances autorise les départements à augmenter le taux des DMTO. Il est donc important de vérifier le taux en vigueur dans la zone où se situe votre futur bien.
Les débours : les frais administratifs avancés
Le notaire avance pour votre compte certaines sommes nécessaires à la transaction : obtention des documents officiels, rémunération des intervenants (cadastre, géomètre, syndic, etc.). Ces débours représentent environ 10 % du total des frais, soit en moyenne autour de 1 200 €.
La rémunération réglementée : les émoluments du notaire
La rémunération propre du notaire correspond aux émoluments, calculés selon un barème national proportionnel et dégressif fixé par la loi et identique sur tout le territoire.
Ce barème garantit un prix transparent et encadré pour son travail et ses conseils.
Une TVA de 20 % s’ajoute au montant obtenu.
Frais de notaire dans l’ancien vs dans le neuf
Le type de bien que vous achetez change tout — et c’est surtout au niveau des taxes que l’écart de frais se joue, pas dans la rémunération du notaire.
Pour un bien dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent généralement à 7 à 8 % du prix de vente, en grande partie à cause d’une taxe de publicité foncière à 5,8 % qui alourdit la note.
À l’inverse, pour un achat dans le neuf, la présence de la TVA sur le prix de vente permet de réduire cette taxe à environ 0,715 %, ce qui diminue nettement les frais globaux.
Ce régime fiscal rend l’achat dans le neuf attractif, un bénéfice qui s’ajoute souvent à une meilleure performance énergétique, un point au cœur de la stratégie de valorisation Valuo.
3 astuces pour optimiser vos frais d’acquisition
Même si les taxes sont fixes, quelques actions légales peuvent réduire l’ardoise finale.
- Déduire la valeur du mobilier. Les frais s’appliquent seulement sur la valeur immobilière. Si le logement est vendu avec une cuisine équipée ou des meubles, leur valeur peut être déduite du prix de vente. Établissez une liste détaillée et chiffrée (avec vétusté) dans le compromis.
- Isoler les frais d’agence. Si les honoraires d’agence sont à votre charge et mentionnés à part dans le contrat, ils sortent de la base de calcul. Sur un bien à 250 000 € avec 10 000 € d’honoraires, les frais seront calculés sur 240 000 €.
- Discuter une remise sur les émoluments. Pour les transactions de plus de 100 000 €, un notaire peut accorder une remise de 20 % maximum sur sa rémunération. Cette remise se calcule sur la part du prix excédant 100 000 €. En pratique, le geste reste rare car il doit s’appliquer à tous les clients pour des actes similaires.
Comment un projet Valuo vous aide à mieux anticiper vos coûts
Une bonne anticipation des dépenses est essentielle pour réussir un projet immobilier. Valuo place la transparence au cœur de son approche, afin que les acheteurs puissent se projeter sereinement.
Grâce à des biens valorisés par des architectes, Valuo vous offre une vision claire et précise du budget global, dès le départ. Le projet intègre une estimation détaillée des travaux, facilitant ainsi l’élaboration d’un plan de financement complet.
Vous maîtrisez mieux toutes les dépenses, y compris les frais de notaire, et évitez les mauvaises surprises en cours de route.
Conclusion
Vous avez désormais toutes les clés pour comprendre les frais de notaire liés à un achat immobilier. Vous savez que ces frais financent majoritairement l’État, qu’ils diffèrent nettement entre le neuf et l’ancien, et qu’il existe des leviers d’optimisation.
Avec cette maîtrise, une dépense souvent perçue comme obscure devient un élément clair de votre budget. Vous pouvez préparer votre achat en toute confiance et aborder la signature avec sérénité.
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