Tout savoir sur le tableau d’amortissement en immobilier
Avec des taux qui évoluent sans cesse, 68,2 % des prêts immobiliers en 2025 s’étalent désormais sur plus de 20 ans. Sur une durée aussi longue, une question revient : où va chaque euro remboursé chaque mois — intérêts, assurance, capital ?
Le tableau d’amortissement répond précisément à cette question sur le financement immobilier. Véritable feuille de route, il montre mois par mois la part d’intérêts, la part de capital, le capital restant dû et l’échéance exacte, pour suivre l’évolution de la dette dans le temps.
Maîtriser son tableau, c’est reprendre la main sur le budget (variation de mensualité, impact d’un remboursement anticipé, renégociation) et mieux préparer son projet d’achat : capacité d’emprunt, reste à vivre, et calendrier de financement aligné avec le plan de travaux.
Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?
Un tableau d’amortissement est un échéancier qui détaille, à chaque mensualité, la part d’intérêts, la part de capital remboursé et le capital restant dû jusqu’à la fin du prêt.
Concrètement, il permet de voir comment la charge d’intérêts diminue au fil du temps, d’estimer l’effet d’un remboursement anticipé (part de capital effacée, gain d’intérêts), et de préparer une renégociation ou un rachat de crédit. On y ajoute souvent l’assurance pour visualiser la mensualité “tout compris” et piloter finement le budget de son projet d’achat.
Comment récupérer et utiliser un tableau d’amortissement
Ce document n’est pas une formalité : c’est l’outil de pilotage du financement.
À quoi ça sert le tableau d'amortissement ?
Le tableau permet de :
→ prévoir le budget dans la durée (montant d’échéance, part d’intérêts, assurance)
→ chiffrer un remboursement anticipé partiel ou total à une date donnée
→ comparer une renégociation (taux/durée) ou un rachat de crédit
→ mesurer l’impact d’une modulation de mensualité sur le capital restant dû
Où et quand l’obtenir ?
La banque doit fournir un tableau d’amortissement avec toute offre de prêt à taux fixe : d’abord une version provisoire jointe à l’offre, puis une version définitive après déblocage des fonds et démarrage des prélèvements. Quel que soit l’établissement (Caisse d’Épargne, BoursoBank, etc.), le document apparaît généralement dans l’espace client en ligne ; il peut aussi être transmis sur demande. Il est utile de disposer d’un export PDF et CSV pour l’archivage et les calculs.
Bonnes pratiques d’usage
Conserver le document pendant toute la vie du crédit et garder une copie locale. Importer le CSV dans un tableur facilite les simulations (durée, apport complémentaire, amortissement anticipé). Noter les dates clés (déblocage, première/dernière échéance) et vérifier régulièrement la cohérence entre tableau, avis d’échéance et prélèvements.
Comment déchiffrer un tableau d’amortissement ?
Un tableau d’amortissement (aussi appelé échéancier) est le calendrier des remboursements. Chaque ligne correspond à un mois. Les présentations varient selon les banques, mais les informations clés restent les mêmes.
Le contenu de chaque ligne
Pour lire efficacement, se concentrer sur les colonnes principales : elles décrivent l’histoire de chaque paiement.
- Date ou numéro d’échéance : indique quand la mensualité est prélevée (parfois simplement 1, 2, 3…).
- Capital remboursé : part de la mensualité qui réduit effectivement la dette ; elle augmente avec le temps.
- Intérêts : rémunération de la banque pour le prêt ; élevés au début, ils diminuent progressivement.
- Assurance : coût de l’assurance emprunteur, fixe ou calculé sur le capital restant dû.
- Montant de l’échéance : somme prélevée chaque mois (capital + intérêts + assurance).
- Capital restant dû : solde du prêt après paiement, indicateur de la progression.
À la lecture, un phénomène apparaît nettement : en début de prêt, la mensualité est surtout constituée d’intérêts ; vers la fin, la part de capital remboursé devient largement majoritaire.
Comment les calculs du tableau sont effectués ?
Pour établir un tableau d’amortissement, trois éléments suffisent : le montant emprunté, le taux d’intérêt du prêt, et la durée de remboursement.
Avec un taux fixe, la mensualité (hors assurance) reste identique tout au long du prêt. Les intérêts de chaque mois sont calculés sur le capital restant dû, ce qui explique leur baisse progressive au fil du temps.
Des calculateurs en ligne donnent une estimation fiable. Le site du service public propose des simulateurs utiles pour un premier aperçu.
Exemple concret : un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 3,8 %. Voilà à quoi pourraient ressembler les premiers mois :
Exemple à titre indicatif, sans l’assurance et les frais.
Un projet bien ficelé = un financement plus simple
Avant même de parler de tableau d’amortissement, la clé d’un financement solide est un projet clair et documenté. Un dossier lisible, chiffré et cohérent rassure les banques et ouvre de meilleures conditions.
Chez Valuo, chaque bien est étudié en amont par des architectes : plans optimisés, images 3D du potentiel et devis travaux garanti sont fournis. Résultat : budget global maîtrisé, calendrier réaliste, pièces justificatives prêtes (métrés, chiffrages, projection après travaux) et dossier de prêt structuré.
Avec un projet préparé, l’obtention du financement devient plus fluide. Le tableau d’amortissement sert alors à vérifier l’équilibre mensuel et à simuler la durée, l’apport ou un remboursement anticipé.
Comprendre le tableau et s’appuyer sur un projet cadré par Valuo place l’emprunteur en position de négocier sereinement son financement.
Questions Fréquemment Posées
Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?
Un tableau d’amortissement est le planning détaillé des remboursements fourni par la banque : pour chaque mois, il indique la part de capital remboursée, les intérêts, l’assurance et le capital restant dû.
Est-ce qu’on a 2 tableaux d’amortissement pour un prêt immobilier ?
En règle générale, un tableau par prêt. En présence de plusieurs financements (par exemple un prêt principal et un Prêt à Taux Zéro), un tableau distinct est établi pour chacun.
Peut-on faire un tableau d’amortissement sur Excel ?
Techniquement oui, avec les formules adaptées. Pour éviter les erreurs et disposer d’une base opposable, il est toutefois préférable d’utiliser le document officiel transmis par la banque.
Pourquoi un projet Valuo facilite l’achat ?
Quand le bien est étudié en amont par des architectes (plans optimisés, 3D, devis travaux garanti), le budget et le potentiel sont clarifiés. Côté banque, le dossier apparaît plus solide et peut faciliter l’accord de prêt en sécurisant l’investissement.
